Эксперты рассказали, что будет с ипотекой и ценами в новостройках

Банки начали повышать ставки по ипотечным кредитам вслед за регулятором. По мнению руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, повышение ключевой ставки давно перестало каким-то заметным образом влиять на рынок жилья с точки зрения спроса.

«Ипотечные ставки стали заградительными для большинства заемщиков еще в прошлом году, и для них нет принципиальной разницы между ипотекой под 20% и 25% — в любом случае она недоступна», — пояснил эксперт.

Важнее, по его мнению, что Центробанк также пересмотрел среднесрочный прогноз по ключевой ставке: если в июле регулятор предполагал, что в следующем году ключевая ставка будет на уровне 16,9−17,4%, то теперь прогнозирует ставку на более высоком уровне в 17−20%. В 2026-м году, согласно обновленному прогнозу ЦБ РФ, ключевая ставка должна быть на уровне 12−13% (ранее — 10−11%). Но итог остался прежним: в 2027-м ключевая ставка опустится до 7,5−8,5%, это такой же уровень, что и предполагался в июле.

«Рынок ипотеки оживет не раньше 2027 года, когда ключевая ставка, по прогнозу ЦБ, должна опуститься ниже 10%, а ипотечные соответственно — до психологически и финансово приемлемого уровня — ниже 12%», — прогнозирует Олег Репченко. Однако, по его мнению, учитывая нынешнюю траекторию ставки, уверенность в ее резком снижении через два года становится все более шаткой.

Решение регулятора о повышении ставки до 21% имеют опосредованное отношение к ситуации на рынке, пояснил руководитель Циан. Аналитики Алексей Попов. По его оценке, ипотечных кредитов по рыночным ставкам выдается относительно немного. В основном, это займы с большим первым взносом и с прицелом на оперативное погашение ипотеки.

Но повышение ставки ЦБ осложняет финансовое положение девелоперов, как и любого другого бизнеса, работающего с заемными средствами, уточнил эксперт. Проектное финансирование становится дороже, получить его сложнее, а уменьшившийся спрос еще и замедляет наполнение эскроу-счетов, и, как следствие, уменьшение ставки по кредиту.

Схемы, где ставка частично софинансируется на срок строительства самим застройщиком, также становятся все менее выгодными, а, значит, по ним пройдет меньше сделок.

По прогнозу Алексея Попова, в моменте рынку окажет поддержку сезонный фактор — в ноябре-декабре число сделок растет, но уже в начале 2025 года рынок может столкнуться с очередной волной снижения спроса. «Активизация спроса без более активного применения скидок, запуска акций — нам представляется маловероятной. При этом, средние цены по рынку в целом могут меняться слабо, так как на него выходит существенно меньше нового предложения, т.е. дешевых лотов на котловане», — пояснил он.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».